Haus verkaufen: Bausubstanz, Baulasten, Energiestandard.

Wer ein Haus verkauft, verkauft das Grundstück samt aufstehendem Gebäude als eine Einheit. Daran hängen drei Themen, die den Hausverkauf prägen: die Rechte und Lasten am Grundstück, der bauliche Zustand und der energetische Standard. An diesen drei Punkten entscheidet sich oft der Preis, und an ihnen scheitern Verkäufe, wenn sie zu spät auf den Tisch kommen.

Wir konzentrieren uns hier auf die haus-typischen Hebel. Den allgemeinen Verkaufsablauf und die Standardunterlagen setzen wir voraus und verlinken beide am Ende. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften gilt: Wer Grenzen, Lasten, Mängel und Heizungsalter früh kennt und offenlegt, verkauft ruhiger und meist zu einem besseren Preis. Wer sie verschweigt, riskiert Nachverhandlungen, geplatzte Notartermine und Haftung.

Haus und Grundstück als eine Einheit

Beim Hausverkauf verkaufen Sie immer das Grundstück mit. Das Gebäude ist rechtlich wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Verkauft wird also das Flurstück samt aufstehendem Gebäude, und der Kaufvertrag bezeichnet das Objekt über die Flurstücksnummer, nicht über die Postadresse. Ein Grundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen. Grundlage dafür ist die amtliche Liegenschaftskarte, auch Flurkarte oder Katasterkarte genannt. Diese drei Begriffe meinen dasselbe. Sie zeigt die Grundstücksgrenzen, die Flurstücksnummern und die Gebäude auf dem Grundstück. In Niedersachsen führt das LGLN die amtlichen Liegenschaftsdaten. Eine einfache Online-Einsicht ist kostenfrei, ein amtlicher Auszug vom Katasteramt kostet üblicherweise etwa 12 bis 25 Euro.

Trennen Sie beim Haus sauber die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Die Grundstücksfläche ergibt sich aus dem Kataster. Die Wohnfläche des Gebäudes ermitteln Sie bei frei finanziertem Wohnraum üblicherweise nach der Wohnflächenverordnung, hilfsweise nach DIN 277. Dachschrägen zählen dabei nur anteilig: Höhen unter einem Meter zählen nicht, Höhen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Gerade beim Einfamilienhaus mit ausgebautem Dach ist das eine typische Fehlerquelle. Geben Sie die Wohnfläche zu großzügig an, wird es teuer. Weicht die tatsächliche Fläche deutlich, meist ab etwa 10 Prozent, von einer im Kaufvertrag als Beschaffenheit vereinbarten Angabe ab, kann ein Sachmangel vorliegen. Der Käufer kann dann mindern und unter Umständen zurücktreten. Nennen Sie Flächen nur mit belastbarer Berechnung oder als ausdrücklich gekennzeichneten Circa-Wert.

Grunddienstbarkeiten im Grundbuch

In Abteilung II des Grundbuchs stehen Lasten und Beschränkungen. Dazu gehören Grunddienstbarkeiten wie Wege-, Überfahrts- und Leitungsrechte zugunsten von Nachbargrundstücken. Ein Wegerecht erlaubt dem Nachbarn, über Ihr Grundstück zu gehen oder zu fahren. Ein Leitungsrecht erlaubt, Leitungen darüber oder darunter zu führen. Solche Belastungen zulasten Ihres Grundstücks mindern den Wert und sind für die Kaufentscheidung wichtig. Umgekehrt können Rechte zugunsten Ihres Grundstücks werterhöhend sein, etwa ein gesichertes Wegerecht über den Nachbarn. Bei Hinterlieger- oder Pfeifenstiel-Grundstücken kann ein solches Recht für die Erschließung sogar notwendig sein. Prüfen Sie beide Richtungen und legen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug bereit.

Baulasten im Baulastenverzeichnis

Ein Blick allein ins Grundbuch reicht beim Haus nicht. Eine Baulast ist eine freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, zum Beispiel eine Abstandsflächen-, Zuwegungs- oder Stellplatzbaulast. Sie steht in den meisten Bundesländern nicht im Grundbuch, sondern im separaten Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde. Wer nur das Grundbuch prüft, übersieht Baulasten. In Niedersachsen, dem Sitzland der CONIMMO Real Estate GmbH, wird ein Baulastenverzeichnis geführt. In Bayern gibt es keines, dort erfolgt die Sicherung über Dienstbarkeiten im Grundbuch. Je nach Objektlage ist also unterschiedlich zu prüfen. Baulasten gehen beim Verkauf automatisch auf den Käufer über und können die Bebaubarkeit und den Wert erheblich beeinflussen. Beschaffen Sie einen aktuellen Auszug und legen Sie bestehende Baulasten offen.

Bausubstanz und Modernisierungsstand

Beim selbst genutzten Einfamilienhaus ist der bauliche Zustand der zentrale Werthebel. Für die Bewertung ist beim Einfamilienhaus häufig das Sachwertverfahren die sachgerechte Methode. Dort schlägt der Modernisierungsstand direkt auf den Wert durch. Ein Modernisierungsstau bei Dach, Heizung, Elektrik und Leitungen wird als Abzug abgebildet. Die häufigen Streitthemen beim gebrauchten Haus sind Feuchtigkeit im Keller und aufsteigende Nässe, der Zustand von Dach und Dachstuhl, eine veraltete Elektroinstallation, alte Fenster sowie Schadstoffe in Altbauten wie Asbest in Dach- oder Bodenplatten. Bringen Sie Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Reparaturen mit Rechnungen bei. Sie belegen den Zustand und stützen den Preis. Welche Methode für Ihr Haus passt, lesen Sie im Beitrag zu den Bewertungsverfahren.

Aufklärungspflicht statt gekauft wie gesehen

Private Hauskaufverträge enthalten fast immer einen umfassenden Gewährleistungsausschluss, sinngemäß gekauft wie gesehen. Verlassen Sie sich darauf nicht blind. Nach § 444 BGB können Sie sich auf diesen Ausschluss nicht berufen, soweit Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit zugesichert haben. Kennen Sie einen verdeckten Mangel, der für den Käufer nicht ohne Weiteres erkennbar ist, etwa wiederkehrende Kellerfeuchte, die notdürftig kaschiert wurde, müssen Sie ihn ungefragt offenbaren. Sichtbare, bei der Besichtigung erkennbare Mängel müssen Sie nicht gesondert nennen. Der sichere Weg ist, bekannte Mängel und durchgeführte Reparaturen im Kaufvertrag konkret zu benennen. Nur der wirksam offengelegte oder der offensichtliche Mangel ist vom Ausschluss gedeckt. Bei einem arglistig verschwiegenen Mangel kann der Käufer trotz Ausschluss Rückabwicklung, Minderung oder Schadensersatz verlangen, teils über Jahre hinweg.

Öltank und Altlasten

Bei ölbeheizten Häusern gehört der Öltank zum verkaufsrelevanten Zustand. Ein stillgelegter oder im Erdreich verbliebener Tank ist offenbarungspflichtig. Stilllegung und Demontage dürfen nur zertifizierte Fachbetriebe nach AwSV durchführen. Sie stellen die Stilllegungs- oder Entsorgungsbescheinigung aus, die den ordnungsgemäßen Zustand nachweist. Halten Sie den Zustand des Tanks im Kaufvertrag ausdrücklich fest: vorhanden und geprüft, stillgelegt, ausgebaut oder nicht mehr vorhanden. Ein verschwiegener undichter Tank kann zu Rückabwicklung oder Schadensersatz führen. Denken Sie auch an mögliche Altlasten. Bodenbelastungen aus früherer Nutzung, aus einem Ölschaden oder aus Auffüllungen mindern den Wert und können hohe Sanierungskosten auslösen. Bekannte Verdachtsflächen stehen im Altlastenkataster der zuständigen Behörde. Ein bekannter Altlastenverdacht ist offenzulegen.

Energetischer Zustand und die GEG-Folgen für den Käufer

Der energetische Zustand ist beim Haus ein starker Preisfaktor, weil das Gebäudeenergiegesetz Pflichten an den Eigentümerwechsel knüpft. Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die 30 Jahre und älter sind, dürfen grundsätzlich nicht mehr betrieben werden. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt eine Ausnahme für Eigentümer, die das Haus bereits seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnen. Diese Selbstnutzer-Ausnahme entfällt beim Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer muss einen betroffenen alten Kessel innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang austauschen. Ähnlich wirken die Nachrüstpflichten nach § 47 GEG: Innerhalb von zwei Jahren sind die oberste Geschossdecke oder das Dach zu dämmen, sofern die Anforderungen nicht erfüllt sind, ebenso zugängliche Warmwasser- und Heizungsrohre in unbeheizten Räumen. Für eine neu eingebaute Heizung gilt zudem die Vorgabe, dass sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben wird. Diese Regel wird derzeit politisch überarbeitet. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden. Ein sehr alter Heizungsbestand bedeutet für den Käufer aber absehbare Folgekosten, die er einpreist. Geben Sie Alter und Typ der Heizung offen an. Die Einzelheiten der Pflichten und Fristen finden Sie im Beitrag zu den GEG-Sanierungspflichten, die Vorgaben rund um den Energieausweis im Beitrag zu den Energieausweis-Pflichten.

Genehmigungen und Bestandsschutz bei An- und Ausbauten

Nicht genehmigte An- und Umbauten sind beim Haus häufig: ein nachträglich ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten, ein Anbau, eine Garage oder eine Umnutzung zu Wohnraum. Eine fehlende, aber erforderliche Baugenehmigung gilt beim Verkauf als Sachmangel. Der oft angenommene Bestandsschutz greift nicht automatisch. Der Bau muss zu irgendeinem Zeitpunkt für mindestens drei Monate am Stück materiell genehmigungsfähig gewesen sein, und das müssen Sie als Eigentümer beweisen. Andernfalls drohen eine Nutzungsuntersagung, ein Bußgeld und im Extremfall eine Abrissverfügung. Auch der Gebäudeversicherungsschutz kann für nicht genehmigte Bauteile entfallen. Legen Sie vorhandene Bauunterlagen bereit: Baugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen und, soweit vorhanden, die Statik. Weisen Sie auf spätere Umbauten hin, statt sie zu übergehen.

Sonderfälle: Erbbaurecht und Denkmalschutz

Steht das Haus auf einem Erbbaugrundstück, verkaufen Sie nicht das Grundstück, sondern das Erbbaurecht samt Gebäude. Der Käufer tritt in den Erbbaurechtsvertrag ein und zahlt weiter den Erbbauzins. Solche Verträge sehen regelmäßig vor, dass die Veräußerung der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Er darf sie nur aus wichtigem Grund verweigern. Restlaufzeit und Erbbauzins sind zentrale Werttreiber und offenzulegen. Holen Sie die Zustimmung früh ein, sonst verzögert sich die Beurkundung. Steht das Haus unter Denkmalschutz, gehen mit dem Verkauf alle denkmalrechtlichen Auflagen und die Erhaltungspflicht auf den Käufer über. Bauliche Veränderungen brauchen die Genehmigung der Denkmalschutzbehörde. Der Denkmalstatus ist offenzulegen. Als Verkaufsargument dienen mögliche steuerliche Abschreibungen für Sanierungskosten, die für Selbstnutzer und Kapitalanleger interessant sein können.

Diese haus-spezifischen Unterlagen brauchen Sie zusätzlich

Zu den Standardunterlagen kommen beim Haus die Nachweise rund um Grundstück, Bausubstanz und Genehmigungen hinzu. Beschaffen Sie sie früh, denn ohne sie stocken Käuferfinanzierung und Notartermin. Welche Dokumente zu jedem Verkauf gehören, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Verkaufsunterlagen.

• Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II mit Grunddienstbarkeiten und Abteilung III mit Grundpfandrechten
• Aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis der unteren Bauaufsichtsbehörde
• Amtliche Liegenschaftskarte (Flurkarte) mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern
• Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung sowie Grundrisse aller Geschosse
• Baugenehmigung, genehmigte Bauzeichnungen, Baubeschreibung und, soweit vorhanden, Statik, besonders für spätere An- und Umbauten
• Nachweise zur Heizung: Alter und Typ des Kessels sowie der Feuerstättenbescheid des Schornsteinfegers
• Bei Öltank: Stilllegungs- oder Entsorgungsbescheinigung eines Fachbetriebs nach AwSV
• Auskunft aus dem Altlastenkataster bei Altlastenverdacht
• Nachweise über Modernisierungen und Reparaturen mit Rechnungen
• Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit aktueller Zinshöhe und Restlaufzeit sowie Zustimmung des Erbbaurechtsgebers
• Bei Denkmalschutz: Nachweis der Denkmaleigenschaft und der Auflagen

Der weitere Ablauf

Sind die haus-spezifischen Punkte geklärt, verläuft der Verkauf wie bei jeder Immobilie: Bewertung, Unterlagen, Preisstrategie, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Diesen Weg beschreiben wir Schritt für Schritt im allgemeinen Verkaufsablauf. Eine erste belastbare Einschätzung des Werts erhalten Sie über unsere Immobilienbewertung in Hannover. Wenn Sie ein Haus in Hannover oder der Region verkaufen möchten, begleiten wir Sie von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite Haus verkaufen in Hannover. CONIMMO beschafft und bündelt beim Hausverkauf in Hannover und der Region den Grundbuch- und Baulastenauszug sowie die Nachweise zu Bausubstanz und energetischem Zustand frühzeitig, damit Grenzen, Lasten und Mängel vor dem Notartermin offenliegen.