Immobilienbewertung: Die drei Verfahren und was sie taugen.

Für die Wertermittlung von Immobilien gibt es in Deutschland drei normierte Verfahren. Sie sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt, kurz ImmoWertV. Welches Verfahren passt, hängt vom Objekttyp ab. Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird anders bewertet als eine selbst genutzte Eigentumswohnung. Ziel jeder Wertermittlung ist der Verkehrswert, auch Marktwert genannt: der Preis, der sich am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen ließe (§ 194 BauGB). Wer die Logik dahinter versteht, kann eine Bewertung besser einordnen und gezielter nachfragen.

Die Bewertung ist die Grundlage für fast jede wichtige Entscheidung rund um eine Immobilie. Sie steht am Anfang eines Verkaufs, sie hilft bei Erbauseinandersetzungen und sie ist die Basis für die Preisstrategie. Eine belastbare Bewertung ist deshalb mehr als eine Zahl. Sie ist eine nachvollziehbare Herleitung, die auch dann standhält, wenn ein Käufer kritisch nachfragt.

Vergleichswertverfahren

Der Wert wird aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte abgeleitet. Datengrundlage sind unter anderem die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse. Das Verfahren ist der Standard für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, also überall dort, wo es genug vergleichbare Verkäufe gibt. Wichtig sind Vergleichbarkeit und Aktualität der Daten. Ein Verkauf aus einem ganz anderen Marktumfeld taugt nur bedingt als Maßstab.

Ertragswertverfahren

Hier zählt, was die Immobilie erwirtschaftet. Maßgeblich sind nachhaltige Mieterträge, Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer. Eine zentrale Stellgröße ist der Liegenschaftszinssatz, mit dem die Erträge kapitalisiert werden: Je höher er angesetzt wird, desto niedriger fällt der Wert aus. Das Verfahren ist führend für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser oder Anlageimmobilien. Bei vermieteten Objekten zahlen Interessenten für die Rendite, nicht für ein eigenes Zuhause. Deshalb hebt jede Mietsteigerung Ihren Wert, während höhere Bewirtschaftungskosten ihn drücken.

Sachwertverfahren

Bewertet wird, was es kosten würde, das Gebäude heute neu zu errichten. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen und der Bodenwert hinzugerechnet. Ans Marktniveau angepasst wird das Ergebnis über den Sachwertfaktor der Gutachterausschüsse; erst dieser Schritt macht aus reinen Herstellungskosten einen Marktwert. Das Verfahren kommt zum Einsatz, wenn Vergleichsdaten fehlen. Typisch ist das bei individuellen Einfamilienhäusern mit besonderer Ausstattung oder ungewöhnlichem Zuschnitt. In der Praxis werden die Verfahren zudem häufig kombiniert und gegeneinander plausibilisiert, etwa der Sachwert durch eine Vergleichswert-Gegenprobe.

Und Online-Rechner?

Online-Bewertungen rechnen mit Durchschnitten. Sie kennen weder den Sanierungsstau im Keller noch das neue Bad, weder den Zuschnitt noch die Lärmlage. Hinzu kommt die Datenbasis: Viele Rechner arbeiten mit Angebots- statt mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen. Als erste Orientierung sind sie in Ordnung, als Verkaufsgrundlage nicht. Wer seinen Angebotspreis allein auf einen Online-Wert stützt, riskiert, dass der Preis am Markt nicht trägt oder dass Wert verschenkt wird.

Gutachten oder Ersteinschätzung?

Nicht jeder Anlass braucht dasselbe Dokument. Für einen Verkauf reicht in der Regel eine fundierte, kostenlose Ersteinschätzung des Maklers, die vor Ort erhoben und nachvollziehbar hergeleitet wird. Ein förmliches Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen brauchen Sie dagegen, wenn das Ergebnis rechtsfest sein muss: vor Gericht, gegenüber dem Finanzamt bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer oder bei Streit in einer Erbengemeinschaft. Solche Gutachten sind kostenpflichtig; das Honorar richtet sich meist nach Aufwand und Objektwert. Wir sagen Ihnen offen, welcher Weg zu Ihrem Anlass passt.

Was eine belastbare Bewertung braucht

• Besichtigung vor Ort: Zustand, Grundriss, Umfeld
• Aktuelle Marktdaten aus Hannover und Umland-Gemeinden wie Gehrden, Hemmingen oder Laatzen
• Bodenrichtwerte und Daten der Gutachterausschüsse
• Eine nachvollziehbare Herleitung statt einer einzelnen Zahl

Der Angebotspreis ist am Ende eine strategische Entscheidung auf Basis der Bewertung, nicht die Bewertung selbst. Wir bewerten. Sie entscheiden. Eine kostenlose und unverbindliche Ersteinschätzung erhalten Sie über unsere Seite zur Immobilienbewertung.

Welche Faktoren den Wert beeinflussen

Unabhängig vom Verfahren wirken mehrere Faktoren auf den Wert einer Immobilie. Die Lage ist dabei oft der stärkste Hebel, denn sie lässt sich nicht verändern. Dazu kommen der Zustand des Gebäudes, der Modernisierungsstand, der Zuschnitt der Räume und die energetische Qualität. Auch das Umfeld spielt eine Rolle, etwa die Anbindung, die Nähe zu Schulen oder die Ruhe der Straße. Eine seriöse Bewertung gewichtet diese Faktoren nachvollziehbar und macht transparent, wie sie zum Ergebnis beitragen.

Wann sich eine Bewertung lohnt

Eine Bewertung ist nicht nur vor einem Verkauf sinnvoll. Sie hilft auch bei einer Erbauseinandersetzung, bei einer Scheidung, bei einer Schenkung oder einfach dann, wenn Sie sich einen Überblick über Ihr Vermögen verschaffen wollen. In diesen Fällen geht es um Fairness und um eine gemeinsame Verhandlungsgrundlage. Eine nachvollziehbare Bewertung schafft Vertrauen zwischen allen Beteiligten und beugt Streit vor. Welche Unterlagen für eine Bewertung und einen späteren Verkauf wichtig sind, lesen Sie im Beitrag zu den Verkaufsunterlagen.

Bewertung in Hannover und der Region

Märkte sind örtlich. In der Stadt Hannover gelten andere Bodenrichtwerte und eine andere Nachfrage als in der Region mit Fokus Isernhagen. Eine gute Bewertung berücksichtigt diese Unterschiede und stützt sich auf aktuelle Daten aus der jeweiligen Lage. Wenn ein Verkauf ansteht, lässt sich die Bewertung direkt in eine Preisstrategie übersetzen. Wie der gesamte Ablauf aussieht, beschreibt unser Beitrag zum Verkaufsablauf in neun Schritten. Mehr zu unserer Arbeit als Immobilienmakler in Hannover lesen Sie auf der eigenen Seite. CONIMMO ermittelt den Verkehrswert von Häusern, Wohnungen und Grundstücken in Hannover und der Region kostenlos und unverbindlich vor Ort und legt das Ergebnis als nachvollziehbare Herleitung statt als einzelne Zahl offen.