Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen.

Viele Immobilien in Hannover und der Region sind im Grundbuch mit einem Nutzungsrecht belastet. Häufig ist das die Folge einer Schenkung zu Lebzeiten oder einer Übergabe innerhalb der Familie. Ein Verkauf ist auch dann möglich. Es gelten aber besondere Regeln, die Sie kennen sollten. Wie stark das Recht Ihren Preis drückt und wie Sie es vor dem Verkauf ablösen, entscheidet oft über einen reibungslosen Verkauf.

Nießbrauch und Wohnungsrecht: der Unterschied

Der Nießbrauch ist in § 1030 BGB geregelt. Er gibt der berechtigten Person das Recht, die Immobilie umfassend zu nutzen und die Erträge zu ziehen. Sie darf also selbst darin wohnen oder die Wohnung vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Mit dem Tod der berechtigten Person erlischt er.

Das Wohnungsrecht ist in § 1093 BGB als beschränkte persönliche Dienstbarkeit geregelt. Es erlaubt der berechtigten Person, die Wohnung selbst zu bewohnen, oft auch nur einen Teil des Hauses. Eine Vermietung an Dritte ist davon in der Regel nicht gedeckt. Auch das Wohnungsrecht erlischt mit dem Tod der berechtigten Person. Vereinfacht: Der Nießbrauch ist das weiter reichende Recht, das Wohnungsrecht das engere.

Eintrag im Grundbuch, Abteilung II

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Dort stehen Lasten und Beschränkungen, die nicht zu den Geldforderungen aus Abteilung III gehören. Der Eintrag bindet die Immobilie dinglich. Das bedeutet: Das Recht bleibt bestehen, auch wenn die Immobilie den Eigentümer wechselt. Eine Käuferin oder ein Käufer übernimmt die belastete Immobilie also mitsamt dem eingetragenen Recht. Prüfen Sie den genauen Wortlaut des Eintrags und der zugrunde liegenden Bewilligung, denn die Ausgestaltung kann im Einzelfall abweichen.

Verkauf trotz Belastung: das sollten Sie wissen

Eine belastete Immobilie lässt sich verkaufen, ohne dass das Recht vorher gelöscht wird. Der Käufer tritt dann in die bestehende Belastung ein. In der Praxis ist der Kreis der Interessenten dafür kleiner. Wer selbst einziehen möchte, scheidet bei einem laufenden Wohn- oder Nießbrauchrecht meist aus. Infrage kommen eher Kapitalanleger, die mit einer späteren freien Nutzung rechnen, oder Angehörige im Familienkreis.

Hinzu kommt die Finanzierung: Banken beleihen belastete Objekte zurückhaltend, weil das eingetragene Recht im Rang vor einer neuen Grundschuld stehen kann. Auch das verkleinert den Käuferkreis. Klären sollten Sie außerdem die Kostenverteilung: Beim Nießbrauch trägt die berechtigte Person die gewöhnliche Unterhaltung, die Versicherung und die laufenden öffentlichen Lasten (§§ 1041, 1045, 1047 BGB); außergewöhnliche Maßnahmen bleiben Sache des Eigentümers. Beim Wohnungsrecht kommt es stärker auf die vereinbarte Ausgestaltung an.

Wegen des kleineren Käuferkreises und der eingeschränkten Nutzung ist eine belastete Immobilie in der Regel weniger wert als eine lastenfreie. Wie stark die Wertminderung ausfällt, hängt vom Einzelfall ab und sollte sauber ermittelt werden. Eine fundierte Immobilienbewertung bildet hier die Grundlage für eine realistische Preisvorstellung.

Wie sich der Wert des Rechts berechnet

Vereinfacht gilt: Der Wert der belasteten Immobilie ergibt sich aus dem Wert ohne Belastung abzüglich des kapitalisierten Werts des Nutzungsrechts. Dieser Kapitalwert richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung, also der ortsüblichen oder tatsächlichen Jahresmiete, und einem Vervielfältiger. Der Vervielfältiger leitet sich aus der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person ab. Je jünger die berechtigte Person und je höher die Miete, desto höher der Kapitalwert und desto größer die Wertminderung.

Für steuerliche Zwecke berechnet das Finanzamt den Kapitalwert nach § 14 Bewertungsgesetz (BewG). Der Jahreswert ist dabei nach § 16 BewG auf den Teilbetrag von 1/18,6 des Immobilienwerts begrenzt. Diese steuerliche Bewertung ist nicht zwingend identisch mit dem Abschlag, den der Markt beim Verkauf akzeptiert. Wir empfehlen, beide Perspektiven getrennt zu betrachten und konkrete Zahlen fachkundig ermitteln zu lassen.

Löschung des Rechts vor dem Verkauf

Eine lastenfreie Immobilie lässt sich meist einfacher und zu einem besseren Preis verkaufen. Ein eingetragenes Recht können Sie als Eigentümer aber nicht einseitig löschen lassen. Notwendig ist die Zustimmung der berechtigten Person. Diese kann nach § 875 BGB auf ihr Recht verzichten. Nötig sind die Aufgabeerklärung der berechtigten Person und die Löschung im Grundbuch; für die Löschung genügt eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung (§ 29 GBO), eine Beurkundung schreibt das Gesetz nicht vor. Für das Wohnungsrecht gilt sinngemäß das Gleiche.

In der Praxis erfolgt die Zustimmung häufig gegen eine Abfindung. Die berechtigte Person gibt ihr Recht auf und erhält im Gegenzug einen Ausgleich, etwa eine Einmalzahlung. Deren Höhe orientiert sich am kapitalisierten Wert des Rechts und ist Verhandlungssache. Bedenken Sie dabei: Ein unentgeltlicher Verzicht kann Schenkungsteuer auslösen; lassen Sie eine Ablösung deshalb auch steuerlich prüfen. Klären Sie sie frühzeitig, da sie den Zeitplan und die Kalkulation des Verkaufs spürbar beeinflusst.

Ist die berechtigte Person verstorben, braucht es keinen Verzicht mehr: Das Recht ist erloschen und wird auf Antrag mit der Sterbeurkunde im Grundbuch gelöscht. Ein alter Eintrag steht dem Verkauf dann nicht mehr im Weg, sollte aber vor dem Vermarktungsstart bereinigt werden.

Typische Konstellationen

Am häufigsten begegnet uns die Schenkung mit Vorbehalt: Eltern übertragen das Haus zu Lebzeiten an die Kinder und behalten sich ein Wohn- oder Nießbrauchrecht vor. Später soll verkauft werden, das Recht besteht aber noch. Ebenso verbreitet ist der Verkauf im Alter, bei dem ein Wohnrecht den Verbleib in den eigenen vier Wänden sichern soll. Wie sich ein solcher Verkauf gestalten lässt, erläutern wir gesondert unter Immobilie verkaufen im Alter. Ein häufiger Auslöser ist auch der Umzug ins Pflegeheim: Einen Nießbrauch kann die berechtigte Person dann durch Vermietung weiter nutzen, ein reines Wohnungsrecht ruht meist ungenutzt; hier hilft nur eine Verständigung über Ablösung oder Verkauf. Bei Übertragungen zu Lebzeiten läuft für die Spekulationsfrist zudem die Haltedauer des Voreigentümers weiter; Einzelheiten lesen Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer.

In jeder dieser Konstellationen ist die Abstimmung zwischen Eigentümern und berechtigter Person der entscheidende Schritt. Sprechen Sie uns an, wenn Sie eine belastete Wohnimmobilie in Hannover oder der Region verkaufen möchten. Wir ordnen die Ausgangslage ein und begleiten Sie als Immobilienmakler in Hannover durch den Verkauf.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls, insbesondere bei der Bewertung des Rechts und bei einer Ablösung, wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Beratung. Als Immobilienmakler bewertet CONIMMO die belastete Immobilie und koordiniert den Verkauf, während die rechtliche und steuerliche Beurteilung des Nutzungsrechts beim Notariat und einer Fachberatung bleibt.