Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf: Wann sie anfällt.

Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuerart, sondern die übliche Kurzform für die Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG. Verkaufen Sie eine Immobilie aus dem Privatvermögen mit Gewinn, kann dieser Gewinn als sonstige Einkünfte einkommensteuerpflichtig sein. Entscheidend ist vor allem, wie lange die Immobilie Ihnen gehört hat und ob Sie selbst darin gewohnt haben.

Ob beim Verkauf überhaupt Steuer anfällt, hängt vor allem von Haltedauer und Eigennutzung ab. Die folgenden Grundzüge geben Ihnen einen Überblick, bevor Sie eine Immobilie in Hannover verkaufen; eine steuerliche Beratung ersetzen sie nicht.

Die 10-Jahres-Frist

Die wichtigste Regel ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen mehr als zehn Jahre, ist ein Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei. Verkaufen Sie früher, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Der Gewinn ist dabei vereinfacht die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten. Abziehbar sind unter anderem die Verkaufsnebenkosten, etwa Maklerprovision und Vorfälligkeitsentschädigung, sowie nachträgliche Herstellungskosten. Bei zuvor vermieteten Objekten erhöhen in Anspruch genommene Abschreibungen den steuerpflichtigen Gewinn, weil sie die Anschaffungskosten mindern. Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften eines Jahres unter der Freigrenze von 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 EStG).

Wie die Frist berechnet wird

Für den Beginn und das Ende der Frist zählen nicht der Einzug oder die Schlüsselübergabe, sondern die Daten der notariellen Kaufverträge. Maßgeblich ist jeweils der Tag der Beurkundung beim Notar, also der Tag des schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts beim Kauf und beim späteren Verkauf. Diese beiden Stichtage spannen die Zehnjahresfrist auf. Wer kurz vor Ablauf steht, sollte den Verkaufszeitpunkt deshalb sorgfältig planen. Wie die Beurkundung im Einzelnen abläuft, zeigt der Beitrag zum Immobilienkaufvertrag.

Ausnahme: Eigennutzung

Die zentrale Ausnahme von der Zehnjahresfrist ist die Selbstnutzung. Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Steuerfrei ist auch, wer die Immobilie zwischen Anschaffung und Verkauf durchgehend selbst bewohnt hat.

Die drei Kalenderjahre müssen nicht vollständig ausgefüllt sein. Es genügt eine zusammenhängende Eigennutzung, die das mittlere Kalenderjahr ganz umfasst und im Jahr davor sowie im Verkaufsjahr jeweils nur einen Teil. In der Praxis kann dadurch schon ein knapp über ein Jahr dauernder Zeitraum reichen. Die Finanzverwaltung prüft jedoch genau, ob tatsächlich eigene Wohnnutzung vorlag. Bewahren Sie Nachweise auf, etwa zur Anmeldung des Wohnsitzes und zu laufenden Verträgen. Ein oft übersehener Sonderfall ist die Trennung: Zieht ein Ehepartner aus und wird sein Anteil später übertragen oder verkauft, kann die Eigennutzungsausnahme für diesen Anteil entfallen. Was dann zu beachten ist, lesen Sie unter Immobilie verkaufen bei Scheidung.

Geerbte und geschenkte Immobilien

Ein Erbfall oder eine Schenkung ist kein eigener Anschaffungsvorgang im Sinne von § 23 EStG. Bei diesem unentgeltlichen Erwerb treten Sie in die Position des Voreigentümers ein. Für die Spekulationsfrist zählt deshalb der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers oder Schenkers, nicht der Tag des Erbfalls. Hatte die verstorbene Person die Immobilie bereits länger als zehn Jahre, können Sie steuerfrei verkaufen, obwohl Sie selbst erst seit Kurzem Eigentümer sind. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag geerbte Immobilie verkaufen.

Drei-Objekt-Grenze und gewerblicher Handel

Neben der privaten Veräußerung gibt es den gewerblichen Grundstückshandel. Als grober Anhaltspunkt gilt die von der Rechtsprechung entwickelte Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann werden alle Verkäufe als Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG behandelt, und die Zehnjahresfrist hilft nicht. Es handelt sich nur um einen Richtwert, der Einzelfall ist entscheidend. Relevant wird die Grenze etwa, wenn mehrere geerbte Objekte kurz nacheinander verkauft oder ein Grundstück geteilt und die Parzellen einzeln veräußert werden. Für die meisten Eigentümer, die ihr selbst genutztes Haus oder ihre Wohnung verkaufen, spielt sie keine Rolle.

Holen Sie steuerlichen Rat ein

Zur Einordnung: Ein steuerpflichtiger Gewinn zählt zu Ihren sonstigen Einkünften und wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet; einen gesonderten Steuersatz gibt es nicht. Erklärt wird er in der Anlage SO der Einkommensteuererklärung, und das Finanzamt erfährt über die Veräußerungsanzeige des Notars ohnehin von jedem Verkauf. Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften sind nur mit Gewinnen derselben Art verrechenbar. Ob im konkreten Fall Steuer anfällt, wie hoch ein Gewinn ausfällt und welche Kosten abziehbar sind, hängt von vielen Details ab. Klären Sie das vor dem Verkauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater. Wir koordinieren den Verkauf und sorgen dafür, dass die steuerlich wichtigen Stichtage, etwa der Tag der Beurkundung, sauber dokumentiert sind. Eine erste Einordnung Ihrer Immobilie erhalten Sie über die Immobilienbewertung in Hannover.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater. CONIMMO erteilt als Immobilienmakler in Hannover und der Region keine steuerliche Beratung, arbeitet bei fristrelevanten Fragen aber mit der von Ihnen beauftragten Steuerberatung zusammen und bindet deren Einschätzung frühzeitig in die Verkaufsplanung ein.