Der Immobilienkaufvertrag: Ablauf, Inhalt und Kosten.

Der Kaufvertrag ist das rechtliche Herzstück jeder Immobilientransaktion. Er hält fest, wer was zu welchem Preis und unter welchen Bedingungen kauft. In Deutschland ist er nur wirksam, wenn ein Notar ihn beurkundet. Wer verkauft, sollte den Kaufvertrag verstehen, bevor er beim Notar sitzt: Was in der Urkunde fehlt, lässt sich später kaum durchsetzen, und wer Ablauf, Kosten und Fallstricke kennt, führt seinen Verkauf sicher bis zur Eintragung im Grundbuch. Er gilt für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Hannover ebenso wie in der Region mit Fokus Isernhagen.

Vorab ein Hinweis: Dieser Text gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die rechtssichere Gestaltung eines Kaufvertrags ist Aufgabe des Notars, steuerliche Fragen klärt Ihre Steuerberatung. Als Makler begleiten wir den Prozess, ordnen ein und sorgen dafür, dass Unterlagen und Abläufe stimmen.

Was ist ein Immobilienkaufvertrag und warum muss er zum Notar?

Ein Immobilienkaufvertrag verpflichtet die eine Seite, das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, und die andere, den Kaufpreis zu zahlen. Anders als beim Kauf eines Autos genügt hier keine Einigung per Handschlag. Das Gesetz schreibt die notarielle Beurkundung vor (§ 311b BGB). Diese Form schützt beide Seiten vor übereilten Entscheidungen und sorgt für klare, nachprüfbare Verhältnisse. Ein nur mündlich oder privatschriftlich geschlossener Vertrag ist nichtig, also von Anfang an unwirksam.

Es gibt zwar eine Heilung: Ein formunwirksamer Vertrag wird gültig, sobald die Auflassung erklärt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen ist. Darauf sollte sich aber niemand verlassen. Bis zur Eintragung bleibt der Vertrag unwirksam, und auch die Auflassung braucht wieder den Notar. Der sichere Weg führt deshalb immer über die Beurkundung.

Die Rolle des Notars: neutral für beide Seiten

Der Notar ist kein Anwalt einer Partei. Er ist zur Neutralität verpflichtet und betreut Käufer und Verkäufer unparteiisch. Er erforscht den Willen der Beteiligten, klärt den Sachverhalt und belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts. Auch wenn meist der Käufer den Notar auswählt und bezahlt, steht dieser beiden Seiten gleichermaßen zur Verfügung.

Wichtig zu wissen: Der Notar prüft die rechtliche Seite, nicht die wirtschaftliche. Ob der Kaufpreis angemessen ist, ob die Finanzierung trägt oder welche Steuern anfallen, gehört nicht zu seinen Aufgaben. Diese Fragen klären Sie vorher mit einer Bewertung, Ihrer Bank und Ihrer Steuerberatung. Eine belastbare Einschätzung des Werts erhalten Sie über unsere Seite zur Immobilienbewertung.

Die Zwei-Wochen-Frist und der Ablauf des Termins

Bei Verträgen mit einem Verbraucher soll der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist schützt vor Übereilung und gibt Zeit, den Entwurf in Ruhe zu lesen und Fragen zu sammeln. Sie gilt nicht zwingend, wenn zwei Privatpersonen oder zwei Unternehmer miteinander handeln. Nutzen Sie die Zeit in jedem Fall, denn der Entwurf ist die Grundlage, über die beim Termin nicht mehr lange verhandelt wird. In der Zeit bis zum Termin sichern manche Parteien das Objekt mit einer Reservierungsvereinbarung. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Formularmäßig vereinbarte Reservierungsgebühren sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig unwirksam.

Beim Termin selbst liest der Notar den Vertrag vollständig vor, erläutert die wesentlichen Punkte und beantwortet Fragen. Danach unterschreiben zuerst die Parteien, zuletzt der Notar. Mit der Unterschrift ist der Vertrag verbindlich. Ein gesetzliches Widerrufsrecht wie bei Online-Käufen gibt es nicht; wer danach aussteigen will, braucht einen vertraglichen oder gesetzlichen Rücktrittsgrund. Der Eigentumsübergang ist damit aber noch nicht vollzogen, er folgt erst später.

Was gehört in den Kaufvertrag?

Ein vollständiger Kaufvertrag regelt alle Punkte, die für beide Seiten wichtig sind. Mündliche Zusagen, etwa zur Wohnfläche oder zur Trockenheit des Kellers, gehören ausdrücklich in die Urkunde. Steht eine Zusage nicht im Vertrag, ist sie wegen des Beurkundungszwangs in der Regel wertlos.

• Vertragsparteien und genaue Bezeichnung des Kaufgegenstands (Grundbuch, Flurstück)
• Kaufpreis und seine Fälligkeit
• Übergabestichtag mit Übergang von Nutzen, Lasten und Gefahr
• Auflassung und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung
• Umgang mit Belastungen im Grundbuch, etwa Wege- und Wohnrechte oder Grundschulden
• Mitverkauftes Inventar, getrennt vom Grundstückspreis ausgewiesen
• Regelungen für den Fall, dass eine Seite ihre Pflichten nicht erfüllt

Zur Absicherung des Verkäufers unterwirft sich der Käufer üblicherweise wegen der Kaufpreiszahlung der sofortigen Zwangsvollstreckung. Zahlt er nicht, kann der Verkäufer ohne langes Gerichtsverfahren aus der notariellen Urkunde vorgehen. Bleibt die Zahlung trotz Frist aus, kann der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten und Verzugszinsen verlangen.

Auflassung, Vormerkung und Kaufpreisfälligkeit

Nach der Beurkundung beginnt die Abwicklung. Sie folgt einer festen Reihenfolge, die vor allem den Käufer schützt. Zunächst wird zu seinen Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie sichert seinen Anspruch auf das Eigentum: Der Verkäufer kann die Immobilie danach nicht mehr ein zweites Mal verkaufen oder neu belasten, und die Vormerkung wirkt auch in der Insolvenz des Verkäufers.

Der Kaufpreis wird nicht schon mit der Unterschrift fällig. In der Regel zahlt der Käufer erst, wenn der Notar die Fälligkeit schriftlich mitteilt. Voraussetzung dafür ist üblicherweise, dass die Vormerkung eingetragen ist, die Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen, das gemeindliche Vorkaufsrecht ausgeräumt ist und nötige Genehmigungen da sind. Danach hat der Käufer meist rund zwei Wochen Zeit zu zahlen.

Direktzahlung oder Notaranderkonto und der Besitzübergang

Im Regelfall zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Ein Notaranderkonto, also ein Treuhandkonto des Notars, ist die Ausnahme. Es kommt nur infrage, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht, etwa bei vorzeitiger Übergabe oder wenn mehrere Gläubiger abgelöst werden müssen. Es verursacht zusätzliche Gebühren.

Mit der vollständigen Zahlung gehen üblicherweise Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer über. Ab diesem Stichtag trägt er die laufenden Kosten wie Grundsteuer und Versicherungen und erhält die Nutzungen, bei einer vermieteten Immobilie also die Mieteinnahmen. Eigentümer im rechtlichen Sinn ist er zu diesem Zeitpunkt aber noch nicht. Halten Sie die Übergabe in einem Protokoll fest: Zählerstände, Schlüssel und der Zustand der Räume gehören hinein, das schützt beide Seiten.

Vom Notartermin zum Grundbuch: die Eigentumsumschreibung

Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch. Den Kaufpreis hat er zu diesem Zeitpunkt längst gezahlt: Die Zahlung erfolgt, sobald die Auflassungsvormerkung eingetragen und die nicht übernommenen Rechte gelöscht oder zur Löschung freigegeben sind, also deutlich vor der Eigentumsumschreibung. In dieser Phase schützt den Käufer die Vormerkung. Für die Umschreibung selbst muss zusätzlich das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilen, und das tut es erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer. Erst danach schreibt das Grundbuchamt das Eigentum um. Wie lange das dauert, hängt stark vom zuständigen Grundbuchamt ab, und zwischen den Ämtern gibt es große Unterschiede. Als grobe Orientierung vergehen von der Beurkundung bis zur Umschreibung oft etwa zwei bis drei Monate, im Einzelfall deutlich länger. Wer die Unterlagen früh vollständig hat, beschleunigt den Ablauf. Welche Dokumente dazugehören, lesen Sie im Beitrag zu den Verkaufsunterlagen.

Kosten und Steuern

Notar und Grundbuchamt rechnen nach festen gesetzlichen Gebühren ab, die sich nach dem Kaufpreis richten. Sie sind bundesweit gleich und nicht verhandelbar. Als grobe Faustregel liegen Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises; bei 400.000 Euro entspricht das größenordnungsmäßig 6.000 bis 8.000 Euro. Der genaue Betrag hängt vom Einzelfall ab und sinkt anteilig, je höher der Kaufpreis ist. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten, der Verkäufer zahlt die Löschung seiner alten Grundschulden.

Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer. In Niedersachsen und damit auch in Hannover beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 20.000 Euro. Schuldner sind rechtlich beide Seiten, vertraglich übernimmt sie fast immer der Käufer.

Mitverkauftes bewegliches Inventar wie Einbaumöbel, Markisen oder eine Küche gehört nicht zum Grundstück und unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Wird es im Vertrag mit einem realistischen Wert gesondert ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage. Wichtig ist ein nachvollziehbarer Zeitwert. Eine feste gesetzliche Grenze gibt es nicht. Überhöhte Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an, und Banken finanzieren Inventar in der Regel nicht mit.

Auf der Verkäuferseite kann eine Steuer auf den Gewinn anfallen, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf trotz kürzerer Frist, wenn Sie die Immobilie durchgehend selbst bewohnt haben oder sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Die genauen Voraussetzungen sind eng. Ob und in welcher Höhe Steuer anfällt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung; die Einzelheiten lesen Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer. Wie sich die Maklerkosten verteilen, lesen Sie in unserem Beitrag zur Maklerprovision.

Sachmängel, Arglist und gefährliche Fallstricke

Beim Verkauf gebrauchter Immobilien zwischen Privatpersonen wird die Sachmängelhaftung üblicherweise ausgeschlossen, oft mit der Formel gekauft wie besichtigt. Beim Kauf vom gewerblichen Bauträger oder bei einem Neubau gilt das nicht. Dort ist ein solcher Ausschluss unwirksam oder stark eingeschränkt.

Der Ausschluss schützt den Verkäufer aber nicht grenzenlos. Er greift nicht, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschweigt oder eine Beschaffenheit ausdrücklich garantiert. Verborgene, wesentliche Mängel muss der Verkäufer auch ungefragt offenlegen. Für offen sichtbare oder dem Käufer bekannte Mängel gilt das nicht. Im Streitfall muss in der Regel der Käufer beweisen, dass arglistig verschwiegen wurde. Ohne wirksamen Ausschluss verjähren Ansprüche wegen Sachmängeln an Gebäuden im Regelfall in fünf Jahren ab Übergabe. Bekannte Mängel nehmen Sie besser offen als Beschaffenheit in den Vertrag auf, statt sich allein auf den Ausschluss zu verlassen.

Ein gefährlicher Fehler ist die Idee, im Vertrag einen niedrigeren Kaufpreis zu beurkunden, um Steuern zu sparen. Eine solche Schwarzgeldabrede ist Steuerhinterziehung und strafbar. Die zu niedrig beurkundete Preisabrede ist als Scheingeschäft unwirksam. Nach der jüngeren Rechtsprechung bleibt der Kaufvertrag dabei zwar meist mit dem tatsächlich gewollten höheren Preis bestehen, an der Strafbarkeit ändert das aber nichts. Von solchen Konstruktionen ist dringend abzuraten.

Sonderfälle: vermietet, Eigentumswohnung, Erbengemeinschaft

Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie, gilt der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt automatisch in den laufenden Mietvertrag ein und wird neuer Vermieter. Der Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen, der Vertrag läuft mit allen Konditionen weiter. Eine Kündigung ist nur unter den normalen mietrechtlichen Voraussetzungen möglich. Die Mietkaution geht auf den Käufer über und sollte im Kaufvertrag ausdrücklich mit übertragen werden.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung die zentrale Grundlage. Sie regelt, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist, und kann eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorsehen. Ist eine solche Zustimmung vereinbart, ist der Verkauf ohne sie unwirksam. Die Erhaltungsrücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Verkäufer. Einen Anspruch auf Auszahlung seines Anteils hat er nicht, er kann ihn aber in die Preisverhandlung einbringen. Mehr zum Verkauf von Wohnungen lesen Sie auf der eigenen Seite.

Finanziert der Käufer über eine Bank, muss er das Objekt meist schon vor der Umschreibung mit einer Grundschuld belasten. Dafür erteilt der Verkäufer im Kaufvertrag eine entsprechende Vollmacht, üblicherweise mit der Auflage, dass das Darlehen nur zur Kaufpreiszahlung verwendet wird und der Verkäufer nicht persönlich haftet. Verkauft eine Erbengemeinschaft, müssen alle Miterben mitwirken. Ein einzelner Miterbe kann den Verkauf blockieren. Und ist die Immobilie im Wesentlichen das gesamte Vermögen eines Ehegatten, braucht der Verkauf die Zustimmung des anderen (§ 1365 BGB).

Vorkaufsrechte und Denkmalschutz

In einigen Fällen kommen weitere Rechte ins Spiel. Die Gemeinde kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben, deshalb holt der Notar vor der Umschreibung ein Negativzeugnis ein, das bestätigt, dass die Gemeinde nicht eintritt. Beim erstmaligen Verkauf einer neu in Wohnungseigentum aufgeteilten und vermieteten Wohnung kann dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen. Steht die Immobilie unter Denkmalschutz, gehen die damit verbundenen Pflichten auf den Käufer über, und der Kaufvertrag sollte darauf hinweisen. Prüfen Sie außerdem das Baulastenverzeichnis: In Niedersachsen stehen Baulasten, etwa übernommene Abstandsflächen oder Zuwegungen, nicht im Grundbuch, sondern beim Bauamt. Diese Punkte klären wir mit Ihnen, bevor sie zum Problem werden.

Ein Kaufvertrag ist selten Routine, und Fehler werden teuer. CONIMMO begleitet Sie von der Bewertung über die Vorbereitung der Unterlagen bis zum Notartermin und der Übergabe. Die rechtssichere Formulierung übernimmt der Notar, steuerliche Fragen Ihre Steuerberatung. Dieser Beitrag ersetzt keine dieser Beratungen. Wenn Sie einen Verkauf planen, beginnen wir am besten mit einer ruhigen Einschätzung des Werts.