Grundstück verkaufen: Baurecht, Bodenrichtwert, Käuferkreis.

Ein Grundstück ist so viel wert, wie darauf gebaut werden darf. Deshalb beginnt ein guter Grundstücksverkauf nicht mit dem Inserat, sondern mit der Prüfung des Baurechts. Diese Reihenfolge entscheidet darüber, ob Sie den richtigen Preis erzielen und ob Sie die passenden Käufer ansprechen. Ein unbebautes oder gering bebautes Grundstück ist oft schwieriger einzuschätzen, weil sein Wert nicht im Bestand steckt, sondern in dem, was künftig darauf gebaut werden darf.

Baurecht prüfen

Maßgeblich ist der Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde. Er regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Baugrenzen. Gibt es keinen Bebauungsplan, richtet sich die Bebaubarkeit innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB, also danach, was sich in die Umgebung einfügt. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist Bebauung nur in Ausnahmen möglich. Diese Einordnung sollten Sie kennen, bevor Sie über einen Preis sprechen. Verbindliche Klarheit schafft eine Bauvoranfrage bei der Stadt oder Gemeinde: Der Bauvorbescheid beantwortet die Frage, ob ein konkretes Vorhaben zulässig ist, und gibt Käufern Sicherheit.

Bodenrichtwert als Ausgangspunkt

Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen veröffentlicht und sind online einsehbar. In Niedersachsen geschieht das über das Bodenrichtwert-Informationssystem. Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für Lagen. Der konkrete Wert Ihres Grundstücks kann durch Zuschnitt, Erschließung, Altlasten oder Baurecht deutlich abweichen. Entscheidend ist außerdem die Entwicklungsstufe: Baureifes Land, Rohbauland und Bauerwartungsland unterscheiden sich im Wert erheblich, Acker- oder Grünland liegt noch einmal deutlich darunter. Der Bodenrichtwert ist also ein Startpunkt, kein fertiger Preis. Wie aus solchen Daten ein belastbarer Wert wird, zeigt der Beitrag zu den Bewertungsverfahren.

Was vor dem Verkauf zu klären ist

• Erschließung: Sind Wasser, Abwasser, Strom und Zuwegung gesichert?
• Altlasten und Baugrund: Gibt es Einträge im Altlastenkataster?
• Grundbuch: Wegerechte, Leitungsrechte, Baulasten
• Vermessung: Stimmen Grenzen und Fläche?
• Teilung: Lässt sich das Grundstück sinnvoll teilen?

Den richtigen Käuferkreis ansprechen

Privatleute, Bauträger und Projektentwickler zahlen für dasselbe Grundstück unterschiedlich, weil sie Unterschiedliches damit vorhaben. Der Grund liegt in der Ausnutzung des Baurechts: Wer mehr Wohnfläche realisieren kann, kann mehr zahlen. Welcher Käuferkreis passt, ergibt sich aus Baurecht, Größe und Lage. Das gilt in Hannover ebenso wie in Umland-Gemeinden wie Langenhagen oder Ronnenberg und in der Region mit Fokus Isernhagen. Bei mehreren ernsthaften Interessenten kann ein strukturiertes Bieterverfahren sinnvoll sein, das den Verkauf fair und transparent hält.

Unterlagen und Vermarktung

Auch beim Grundstück gilt: Vollständige Unterlagen schaffen Vertrauen und beschleunigen den Verkauf. Käufer wollen wissen, was möglich ist und was nicht. Ein klarer Lageplan, der Grundbuchauszug und Angaben zur Erschließung gehören dazu. Welche Dokumente Sie allgemein vor einem Verkauf brauchen, lesen Sie im Beitrag zu den Verkaufsunterlagen. Gut zu wissen: Die gesetzliche Teilung der Maklerprovision gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser; bei unbebauten Grundstücken ist die Verteilung frei verhandelbar. Konkrete Hinweise zum Grundstücksverkauf in der Stadt finden Sie auf unserer Seite.

Wie der Preis am Markt entsteht

Der Preis eines Grundstücks entsteht aus dem Zusammenspiel von Baurecht, Lage, Zuschnitt und Nachfrage. Ein gut geschnittenes Grundstück in gefragter Lage erzielt mehr als eine schwierige Parzelle mit Hanglage oder eingeschränkter Bebaubarkeit. Auch die Erschließung spielt eine Rolle, denn ein voll erschlossenes Grundstück ist für Käufer kalkulierbarer. Klären Sie deshalb, ob Erschließungsbeiträge vollständig gezahlt sind; offene Beiträge mindern den erzielbaren Preis. Eine sorgfältige Einschätzung vor Ort bringt hier Klarheit.

Typische Fehler beim Grundstücksverkauf

Viele Eigentümer setzen das Inserat, bevor das Baurecht geklärt ist. Dann kommen Fragen von Interessenten, die niemand sicher beantworten kann, und das Vertrauen sinkt. Ein zweiter häufiger Fehler ist ein Preis, der nur auf dem Bodenrichtwert beruht und die Besonderheiten des Grundstücks ignoriert. Auch der falsche Käuferkreis kostet Geld, etwa wenn ein Grundstück mit hohem Baurecht nur an Privatleute angeboten wird statt zusätzlich an Bauträger. Wer diese Punkte vorab klärt, verkauft ruhiger und meist zu einem besseren Ergebnis. Wie ein geordneter Verkauf insgesamt abläuft, beschreibt unser Beitrag zum Verkaufsablauf in neun Schritten, dessen Grundsätze sich gut auf Grundstücke übertragen lassen.

Steuern nicht vergessen

Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen. Gemeint sind private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG; die Einzelheiten, auch zur Eigennutzung, lesen Sie im Beitrag zur Spekulationssteuer. Ob das auf Sie zutrifft, klären Sie vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung. So können Sie den Zeitpunkt des Verkaufs bewusst wählen. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Grundstück wert ist, beginnen Sie am besten mit einer Bewertung über unsere Seite. CONIMMO ordnet Grundstücke vor dem Verkauf nach Baurecht, Entwicklungsstufe und passendem Käuferkreis ein und vermarktet sie in Hannover und der Region, ohne dabei die Steuerberatung zu ersetzen.