Wohnung verkaufen: Teilungserklärung, Hausgeld, WEG-Protokolle.

Wer eine Eigentumswohnung verkauft, verkauft nicht nur die eigenen vier Wände, sondern zugleich einen Anteil an einer Gemeinschaft. Daran hängen eigene Unterlagen, laufende Kosten und Beschlüsse. Genau diese Punkte prüft ein Käufer zuerst, und an ihnen entscheidet sich oft Ihr Preis. Wer sie früh klärt und offenlegt, verkauft ruhiger und meist besser.

Teilungserklärung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Rolle der Verwaltung entscheiden hier über Preis und Ablauf. Den allgemeinen Verkaufsablauf und die Standardunterlagen setzen wir voraus und verlinken sie am Ende.

Was Sie beim Wohnungsverkauf genau verkaufen

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung veräußern Sie zwei untrennbar verbundene Rechte. Das eine ist das Sondereigentum an Ihrer Wohnung. Das andere ist der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also am Grundstück, an tragenden Wänden, Dach, Fassade, Treppenhaus, zentraler Heizung und den Versorgungsleitungen. Nach § 6 WEG lassen sich beide nicht getrennt verkaufen. Der Käufer wird zugleich Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und übernimmt deren Rechte und Pflichten. Er kauft also die Wohnung und ein Stück Gemeinschaft mit ihren Beschlüssen und Kosten.

Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage der Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Auf sie nimmt das Grundbuch Bezug. In der Regel enthält sie die Gemeinschaftsordnung, also die verbindlichen Regeln der Gemeinschaft zu Nutzung, Kostenverteilung, Stimmrechten und Sondernutzungsrechten. Ein Sondernutzungsrecht kann zum Beispiel einen Stellplatz, einen Gartenanteil oder einen Kellerraum betreffen. Prüfen Sie diese Zusagen genau, bevor Sie sie im Exposé aufführen. Der Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Siegel versehene Bauzeichnung. Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Beide Dokumente sollten Sie bereithalten, weil Käufer und finanzierende Bank sie prüfen. Bei einer bereits im Grundbuch eingetragenen Wohnung liegt auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 WEG in den Aufteilungsunterlagen vor. Sie muss nicht neu beschafft werden und ist zeitlich unbefristet gültig.

Diese WEG-Unterlagen brauchen Sie zusätzlich

Neben den üblichen Verkaufsdokumenten kommen bei der Wohnung die Unterlagen der Gemeinschaft hinzu. Die meisten davon fordern Sie bei der Verwaltung an. Planen Sie dafür Zeit ein, denn ohne diese Unterlagen verzögern sich Notartermin und Käuferfinanzierung. Welche Standardunterlagen darüber hinaus zu jedem Verkauf gehören, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Verkaufsunterlagen.

• Aktueller Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan und, soweit vorhanden, Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Grundriss und Wohnflächenberechnung der Wohnung
• Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen (üblich sind drei Jahre)
• Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG
• Aktueller Wirtschaftsplan sowie Hausgeld- und Jahresabrechnungen der letzten Jahre
• Nachweis der aktuellen Hausgeldhöhe, aufgeschlüsselt nach Anteilen
• Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
• Angaben zu beschlossenen oder absehbaren Sanierungen und Sonderumlagen
• Verwaltervertrag und Kontaktdaten der Verwaltung
• Energieausweis für das Gebäude (über die Verwaltung)
• Bei vermieteter Wohnung: Mietvertrag, Miethöhe, Kautionsnachweis, Nebenkostenabrechnung

Hausgeld, Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Für eine Eigentumswohnung zahlen Sie ein monatliches Hausgeld an die Gemeinschaft. Es deckt die Bewirtschaftungskosten und die Zuführung zur Rücklage. Käufer prüfen die aktuelle Höhe des Hausgeldes, den geltenden Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen der letzten Jahre. So schätzen sie laufende Kosten und mögliche Nachzahlungen ein. Legen Sie die Hausgeldhöhe offen und kennzeichnen Sie dabei den Anteil, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Eine bloße Gesamtzahl reicht nicht, weil der Käufer umlagefähige und nicht umlagefähige Anteile sonst nicht unterscheiden kann. Seit der WEG-Reform beschließt die Gemeinschaft nicht mehr den gesamten Wirtschaftsplan, sondern die Vorschüsse auf seiner Grundlage, also das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG). Die Jahresabrechnung mündet in einen Beschluss über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse.

Erhaltungsrücklage und ihr Stand

Die Gemeinschaft bildet eine Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Seit dem Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 heißt sie im Gesetz Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Der frühere Begriff Instandhaltungsrücklage meint dieselbe Sache. Verwenden Sie in Exposé und Unterlagen die aktuelle Bezeichnung, das wirkt sauber und vermeidet Rückfragen. Für den Käufer ist der Stand der Rücklage ein wichtiger Wert. Eine gut gefüllte Rücklage senkt das Risiko kurzfristiger Sonderumlagen, eine niedrige erhöht es. Nennen Sie den aktuellen Stand aus der Jahresabrechnung oder aus dem Vermögensbericht, den der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres erstellt (§ 28 Abs. 4 WEG). Ein Punkt sorgt oft für Missverständnisse: Ihr Anteil an der Rücklage wird beim Verkauf nicht an Sie ausgezahlt. Er geht rechnerisch auf den Käufer über und ist im Kaufpreis mitzudenken.

Zustand des Gemeinschaftseigentums und Sonderumlagen

Auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums beeinflusst Wert und Verhandlung. Käufer prüfen, ob an Dach, Fassade, Heizung oder Leitungen Sanierungen anstehen oder bereits beschlossen sind. Beschlossene oder absehbare Maßnahmen können zu Sonderumlagen führen, also zu Einmalzahlungen zusätzlich zum Hausgeld. Legen Sie bekannte anstehende Maßnahmen und beschlossene Sonderumlagen offen. Verschweigen gefährdet den Vertrag und kann Ihre Haftung auslösen. Die entscheidenden Hinweise finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlungen und in der Beschluss-Sammlung. Bauliche Veränderungen können seit der Reform grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 WEG). Wer die Kosten trägt, richtet sich nach § 21 WEG. Für die Kostenprognose des Käufers ist beides relevant.

Klären Sie außerdem im Kaufvertrag, wer eine beschlossene Sonderumlage trägt. Gegenüber der Gemeinschaft schuldet den Vorschuss, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Käufer regelt die Verteilung der Kaufvertrag, deshalb gehört dieser Punkt ausdrücklich hinein. Offene Hausgeldrückstände sollten Sie vor der Übergabe ausgleichen, sonst belasten sie die Verhandlung und den Vollzug.

Verwalterzustimmung als Vollzugshürde

Manche Teilungserklärungen enthalten eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG. Dann ist der Verkauf an die Zustimmung des Verwalters gebunden. Liegt eine solche Regelung vor, wird die Wohnung erst im Grundbuch auf den Käufer umgeschrieben, wenn diese Zustimmung erteilt ist. Prüfen Sie deshalb früh, ob Ihre Teilungserklärung eine solche Klausel enthält, und klären Sie die Zustimmung rechtzeitig mit der Verwaltung. So vermeiden Sie eine Verzögerung kurz vor dem Ziel. Die Verwaltung liefert Ihnen auch die übrigen WEG-Unterlagen, etwa die Hausgeldbescheinigung mit dem aktuellen Saldo.

Wer die Wohnung verwaltet

Für Käufer ist ein Qualitätssignal, wer die Gemeinschaft verwaltet. Wohnungseigentümer haben seit dem 1. Dezember 2023 grundsätzlich Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter nach § 26a WEG. Das ist eine Person, die vor einer IHK die nötige rechtliche, kaufmännische und technische Sachkunde nachgewiesen hat. Können Sie einen zertifizierten Verwalter benennen, nehmen Sie diesen Hinweis in die Unterlagen auf. Die Gebäudeversicherung schließt in der Regel die Gemeinschaft für das gesamte Objekt ab, die Kosten laufen über das Hausgeld. Eine eigene Gebäudeversicherung für Ihre einzelne Wohnung brauchen Sie nicht.

Vermietete Wohnung: Kauf bricht nicht Miete

Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung, endet der Mietvertrag nicht. Nach dem Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB) tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Allein wegen des Eigentümerwechsels kann er dem Mieter nicht kündigen. Sagen Sie einem Käufer deshalb keine bezugsfreie Übergabe zu, solange das Mietverhältnis läuft. Frei von Miete ist die Wohnung nur bei tatsächlich beendetem Mietvertrag. Halten Sie bei einer vermieteten Wohnung Mietvertrag, aktuelle Miethöhe, Kautionsnachweis und die letzte Nebenkostenabrechnung bereit.

Vorkaufsrecht des Mieters bei umgewandelten Wohnungen

Ein Sonderfall betrifft Wohnungen, die erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt wurden. Wird eine solche Wohnung dann erstmals an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Sie müssen den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags informieren. Der Mieter kann dann binnen zwei Monaten zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Wird das Vorkaufsrecht übergangen, drohen Schadenersatzansprüche. Haben Sie die Wohnung dagegen bereits vermietet erworben und verkaufen sie ohne Umwandlung weiter, greift dieses Vorkaufsrecht nicht. Bei umgewandelten Wohnungen gilt zudem eine Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB, wenn ein Selbstnutzer Eigenbedarf geltend machen möchte. Sie beträgt grundsätzlich drei Jahre und kann per Landesverordnung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Das verengt die Käuferzielgruppe bei vermieteten Wohnungen eher auf Kapitalanleger. Entscheiden Sie deshalb früh, ob Sie vermietet oder frei verkaufen.

Energieausweis über die Verwaltung

Der Energieausweis wird nach dem Gebäudeenergiegesetz für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Gebäudehülle und Heizung bilden eine bauphysikalische Einheit. Als verkaufender Eigentümer besitzen Sie den Ausweis daher meist nicht selbst, sondern erhalten ihn über die Verwaltung. Fordern Sie ihn mehrere Wochen vor dem Vermarktungsstart an. Bei der Besichtigung ist er unaufgefordert vorzulegen, bei Vertragsabschluss zu übergeben (§ 80 GEG). Pflichtangaben daraus gehören schon in die Immobilienanzeige (§ 87 GEG). Was dabei im Einzelnen zu beachten ist, lesen Sie in unserem Beitrag zu den Energieausweis-Pflichten.

Steuer kurz angerissen

Für privat gehaltene Wohnungen gilt die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Bei Selbstnutzung greift eine Ausnahme. Gerade bei vermieteten Wohnungen und Kapitalanlagen lohnt der genaue Blick auf die Frist. Dies ist eine allgemeine Information und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Einzelheiten haben wir im Beitrag zur Spekulationssteuer zusammengestellt.

Der weitere Ablauf

Sind die Besonderheiten des Wohnungseigentums geklärt, verläuft der Verkauf wie bei jeder Immobilie: Bewertung, Unterlagen, Preisstrategie, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Diesen Weg beschreiben wir Schritt für Schritt im allgemeinen Verkaufsablauf. Wenn Sie eine Wohnung in Hannover oder der Region verkaufen möchten, begleiten wir Sie von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Mehr dazu finden Sie auf unserer Seite Wohnung verkaufen in Hannover. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sortiert CONIMMO die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, von der Teilungserklärung über die WEG-Protokolle bis zum Nachweis der Erhaltungsrücklage, frühzeitig und stimmt fehlende Dokumente mit der Verwaltung ab.