Energieausweis: Pflichten beim Verkauf.

Beim Verkauf einer Immobilie gehört der Energieausweis zu den Unterlagen, die Sie vorlegen müssen. Er gibt Käufern einen Überblick über den energetischen Zustand des Gebäudes und ist gesetzlich vorgeschrieben. Wer ihn rechtzeitig besorgt und die Pflichtangaben ins Inserat nimmt, spart sich Verzögerungen und ein mögliches Bußgeld.

Wozu der Energieausweis dient

Der Energieausweis macht den Energiebedarf oder Energieverbrauch eines Gebäudes vergleichbar. Käufer können damit einschätzen, mit welchen Energiekosten sie ungefähr rechnen müssen und wie das Gebäude im Vergleich dasteht. Die Effizienzklassen reichen von A+ bis H; zusätzlich enthält der Ausweis Empfehlungen für Modernisierungen. Rechtsgrundlage ist das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Welche Nachrüstpflichten daraus beim Verkauf folgen können, zeigt der Beitrag zu den GEG-Sanierungspflichten. Beim Verkauf muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer später übergeben werden.

Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Der Bedarfsausweis beruht auf einer technischen Analyse des Gebäudes, also auf Dämmung, Fenstern und Heiztechnik. Der Verbrauchsausweis beruht auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der vergangenen Jahre. Als Faustregel gilt: Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht auf das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 nachgerüstet sind, ist der Bedarfsausweis Pflicht. In allen anderen Fällen dürfen Sie zwischen beiden Arten wählen. Der Verbrauchsausweis ist günstiger, der Bedarfsausweis unabhängig vom Nutzerverhalten und damit aussagekräftiger.

Was die Angaben im Ausweis bedeuten

Das Herzstück des Ausweises ist ein Energiekennwert in Kilowattstunden je Quadratmeter und Jahr. Je niedriger der Wert, desto sparsamer das Gebäude. Daraus ergibt sich die Energieeffizienzklasse von A+ für sehr effiziente bis H für sehr ineffiziente Gebäude; die farbige Skala macht das auf einen Blick vergleichbar. Für Wohngebäude richtet sich die Klasse nach dem Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, also der Energie, die das Gebäude an seiner Grenze benötigt. Zusätzlich weist der Ausweis den Primärenergiebedarf aus, der auch die Vorkette der Energieträger berücksichtigt, sowie den wesentlichen Energieträger der Heizung. Wichtig für Käufer: Ein Bedarfswert beschreibt das Gebäude unabhängig vom Bewohner, ein Verbrauchswert spiegelt das Heizverhalten der Vorjahre und lässt sich nicht eins zu eins auf den eigenen Haushalt übertragen.

Modernisierungsempfehlungen sind kein Muss

Fast jeder Energieausweis enthält Modernisierungsempfehlungen, etwa zur Dämmung, zu den Fenstern oder zur Heizung. Diese Empfehlungen sind unverbindlich: Umsetzen müssen Sie sie vor einem Verkauf nicht, und auch den Käufer verpflichten sie zu nichts. Verwechseln Sie sie nicht mit den gesetzlichen Nachrüstpflichten, die sich unabhängig davon aus dem Gebäudeenergiegesetz ergeben. Für die Vermarktung sind die Empfehlungen trotzdem nützlich, weil sie zeigen, mit welchen Maßnahmen sich der energetische Zustand verbessern ließe.

Wer den Ausweis ausstellt und was Sie bereithalten sollten

Ausstellungsberechtigt sind nach dem GEG unter anderem Energieberaterinnen und Energieberater, Architekten und Ingenieure sowie Handwerksmeister bestimmter Gewerke. Für die Erstellung sollten Sie das Baujahr, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung sowie beim Verbrauchsausweis die Abrechnungen der letzten drei Jahre bereithalten. Der Verbrauchsausweis lässt sich meist schnell und günstig erstellen; der Bedarfsausweis erfordert eine technische Analyse und kostet entsprechend mehr.

Was schon ins Inserat gehört

Liegt beim Schalten der Anzeige bereits ein Energieausweis vor, müssen bestimmte Pflichtangaben daraus im Inserat stehen. Dazu gehören die Art des Ausweises, der Energiekennwert und der wesentliche Energieträger der Heizung; bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Fehlen diese Angaben, kann das als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Wir achten deshalb darauf, dass jedes Inserat von Anfang an vollständig ist.

Gültigkeit und Zeitpunkt

Ein Energieausweis ist nach Ausstellung zehn Jahre gültig. Ist Ihr Ausweis abgelaufen oder noch gar nicht vorhanden, sollten Sie ihn rechtzeitig vor dem Vermarktungsstart beauftragen. Die Erstellung braucht etwas Vorlauf, vor allem beim Bedarfsausweis. Wer das früh erledigt, vermeidet Verzögerungen bei den ersten Besichtigungen.

Ausnahmen

Für einige Gebäude gilt die Ausweispflicht nicht oder nur eingeschränkt. Dazu zählen Baudenkmäler und kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Trifft keine dieser Ausnahmen zu, brauchen Sie für den Verkauf einen gültigen Energieausweis.

Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten

• Den Ausweis zu spät beauftragen, sodass er bei den ersten Besichtigungen noch nicht vorliegt
• Die Pflichtangaben im Inserat vergessen, obwohl bereits ein Ausweis vorhanden ist
• Einen günstigen Verbrauchsausweis wählen, obwohl für das Gebäude der Bedarfsausweis vorgeschrieben ist
• Den Ausweis bei der Besichtigung nicht unaufgefordert vorlegen
• Einen abgelaufenen Ausweis aus einer früheren Vermarktung weiterverwenden

Die meisten dieser Fehler kosten nur Zeit, manche können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Mit etwas Vorlauf und einer von Anfang an vollständigen Anzeige lassen sie sich leicht vermeiden.

So ordnet sich der Energieausweis ein

Der Energieausweis ist nur eines von mehreren Dokumenten, die Sie für einen Verkauf brauchen. Einen vollständigen Überblick gibt unser Beitrag zu den Verkaufsunterlagen. Wie der gesamte Verkauf abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Verkaufsablauf in neun Schritten. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Stelle. Wenn Sie einen Verkauf planen, begleiten wir Sie gern von der Bewertung bis zur Übergabe. CONIMMO achtet bei der Vermarktung darauf, dass rechtzeitig ein gültiger Energieausweis vorliegt und dessen Pflichtangaben bereits in der Anzeige ausgewiesen werden.