Sanierungspflichten beim Verkauf: Was das GEG verlangt.

Wer eine ältere Immobilie verkauft, stößt früher oder später auf das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG. Es bündelt die energetischen Anforderungen an Gebäude und enthält Nachrüstpflichten, die bei einem Eigentümerwechsel ausgelöst werden können. In der Regel trifft die Pflicht den neuen Eigentümer. Trotzdem ist das Thema für Sie als Verkäufer wichtig, denn anstehende Maßnahmen wirken sich auf den Preis und auf die Verhandlung aus.

Damit wissen Sie, welche Pflichten auf Ihrem Gebäude lasten können und wo sie in der Preisverhandlung ein Thema werden, samt der einschlägigen Paragrafen. Er beschreibt den Rechtsstand Stand 2026. Eine verbindliche Beurteilung Ihres konkreten Gebäudes ersetzt er nicht.

Was das GEG regelt

Das GEG fasst die früheren Regelungen aus Energieeinsparverordnung, Energieeinspargesetz und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen. Für Bestandsgebäude sind vor allem drei Nachrüstpflichten relevant: der Austausch sehr alter Heizkessel, die Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs und die Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen. Hinzu kommt seit 2024 die 65-Prozent-Pflicht bei einem Heizungstausch.

Diese Pflichten greifen unabhängig voneinander. Ob und wann sie gelten, hängt vom Bauzustand, vom Baujahr der Anlagen und vom Zeitpunkt des Eigentümerwechsels ab. Eine pauschale Aussage gibt es nicht, eine Prüfung des Einzelfalls ist daher sinnvoll.

Alte Heizkessel: Betriebsverbot nach 30 Jahren

Nach § 72 GEG dürfen Konstanttemperatur-Heizkessel, die mit Öl oder Gas betrieben werden, nicht mehr betrieben werden, sobald sie älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die deutlich effizienter arbeiten. Ebenfalls ausgenommen sind Anlagen mit einer Nennleistung unter vier oder über 400 Kilowatt. Im Klartext: Ein typischer alter Standardkessel fällt unter das Verbot, eine modernere Anlage in der Regel nicht.

Beim Verkauf lohnt ein Blick auf das Typenschild der Heizung. Steht ein Austausch absehbar an, ist das ein Punkt, den Käufer in der Preisverhandlung ansprechen werden. Transparenz hilft hier mehr als Verschweigen.

Dämmung von Geschossdecke und Leitungen

Nach § 47 GEG muss die oberste Geschossdecke über beheizten Räumen so gedämmt sein, dass ein Wärmedurchgangskoeffizient von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschritten wird. Alternativ kann das darüberliegende Dach gedämmt werden. Hinzu kommt nach § 69 GEG die Pflicht, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen in unbeheizten Räumen zu dämmen. Beide Maßnahmen sind technisch meist überschaubar, sollten aber bekannt sein.

Die Zwei-Jahres-Frist nach dem Eigentümerwechsel

Hier liegt der für den Verkauf entscheidende Punkt: Bei selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern hat der neue Eigentümer nach einem Eigentümerwechsel in der Regel zwei Jahre Zeit, die genannten Nachrüstpflichten zu erfüllen; die Frist läuft ab dem Eigentumsübergang. Bei anderen Gebäuden, etwa vermieteten Mehrfamilienhäusern, gelten die Pflichten unmittelbar. Das heißt, die Pflicht trifft formal den Käufer, nicht Sie als Verkäufer. Wirtschaftlich ist sie dennoch Ihr Thema, weil ein informierter Käufer die zu erwartenden Kosten in sein Gebot einrechnet. Die Nichterfüllung nach Fristablauf ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld geahndet werden.

Es gibt eine wichtige Ausnahme: Selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser sind von den Nachrüstpflichten nach § 47 GEG befreit, solange der bisherige Eigentümer das Haus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Wechselt das Eigentum nach diesem Stichtag, gilt die Zwei-Jahres-Frist für den neuen Eigentümer. Wer also ein lange selbst bewohntes Elternhaus verkauft, sollte wissen, dass mit dem Verkauf die Uhr für den Käufer zu laufen beginnt; mehr zu dieser Lage lesen Sie unter geerbte Immobilie verkaufen. Daneben entlastet das Gesetz weitere Fälle, etwa Baudenkmäler und Härtefälle, in denen eine Pflicht wirtschaftlich unzumutbar wäre (§ 102 GEG).

65-Prozent-Pflicht beim Heizungstausch

Seit dem 1. Januar 2024 gilt nach § 71 GEG: Wird eine Heizung neu eingebaut, muss sie zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, ein Zwang zum sofortigen Austausch besteht nicht. Erfüllen lässt sich die Vorgabe auf mehreren Wegen, etwa mit einer Wärmepumpe, einem Fernwärmeanschluss, einer Hybridheizung oder einer Pelletheizung. Im Bestand ist die 65-Prozent-Pflicht an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. Für Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern, zu denen Hannover gehört, greift sie spätestens seit dem 30. Juni 2026; in kleineren Kommunen der Region gilt sie spätestens ab dem 30. Juni 2028. Weist die Kommune vorher ein Gebiet für ein Wärme- oder Wasserstoffnetz aus, kann die Pflicht schon eher gelten.

Für den Verkauf bedeutet das: Eine intakte ältere Heizung löst noch keinen Austauschzwang aus. Steht ohnehin eine Erneuerung an, sollten Sie die künftigen Anforderungen kennen, um die Verhandlung sachlich führen zu können.

Förderung nicht vergessen

Ein Teil der Maßnahmen ist förderfähig. Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) gibt es Zuschüsse und Kredite über KfW und BAFA, beim Heizungstausch auch für Käufer einer Bestandsimmobilie. Die tatsächliche Belastung liegt dadurch oft deutlich unter den Bruttokosten. Das gehört in eine faire Preisverhandlung, denn es entschärft das Kostenargument auf Käuferseite.

Warum das für den Verkaufspreis zählt

Auch wenn die Pflichten meist den Käufer treffen, beeinflussen sie den erzielbaren Preis. Käufer kalkulieren absehbare Maßnahmen ein, von der Heizung bis zur Dämmung. Wer den energetischen Zustand offen darstellt und die Pflichten richtig einordnet, beugt Streit in der Verhandlung vor. Praktisch heißt das: Typenschild und Baujahr der Heizung dokumentieren, den Zustand der obersten Geschossdecke klären und Nachweise bereits erledigter Maßnahmen für den Käufer bündeln. Eng damit verbunden ist die Pflicht zum Energieausweis, die wir im Beitrag zum Energieausweis ausführlich beschreiben. Wie wir den Wert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung des Zustands ermitteln, lesen Sie auf der Seite zur Immobilienbewertung in Hannover.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für die verbindliche Beurteilung Ihres Einzelfalls, insbesondere der konkreten Nachrüstpflichten und Fristen nach dem GEG, wenden Sie sich bitte an eine fachkundige Energieberatung oder eine rechtliche Beratung. Als Makler in Hannover und der Region ordnet CONIMMO die energetischen Pflichten nach dem GEG in die Preisverhandlung ein und stellt den energetischen Zustand für Käufer transparent dar.